 |
|
|
|
目次 [ はじめに｜1.現状分析｜2.解決への提言｜3.シミュレーション｜用語の解説｜マンション問題について ] |
arch-hiroshima トップページ |
|
|
|
|
|
用語の解説 |
|
|
|
|
|
ここでは本編で説明しきれない部分について補足します。なお、記載されている内容の中には、内容の一部を省略したため厳密には不正確となってしまった箇所や、当該地域に限定された話題もありますのでご注意ください。
容積率 （ようせきりつ）
例えば容積率が６００％とは、敷地面積の６倍の床面積まで建てられる（つまり１００平米の敷地なら床面積６００平米までOK）という意味。
容積率の決め方は、下の二つのうち小さい方を適用することになっている。（実際はもっとややこしいです）
- ２００％〜１３００％の範囲内で、都市計画により指定される数値 （商業地域の場合）
- 前面道路幅員の０．６倍 （商業地域の場合）
つまり、商業地域で６００％に指定されているが前面道路が８メートルしかない場合は、６００％よりも８×０．６＝４８０％の方が小さいので、４８０％が容積率の上限ということになる。ただし、地区計画や総合設計等の手法により容積率の緩和を受ければこの上限を超えて建てることができる。
また、街並み誘導型地区計画が定められた場合は「前面道路幅員の０．６倍」という規定が適用除外になり、都市計画で定めた通りの容積率となる。前の例で言うと、前面道路が８メートルであっても６００％建てられることになる。
容積対象面積 （ようせきたいしょうめんせき）
「容積率」のところで、「容積率が６００％とは、敷地面積の６倍の床面積まで建てられるという意味」と書いたが、この床面積に参入する部分（容積対象）と参入しなくても良い部分（容積対象外）がある。業務（オフィス）や商業では容積対象外となる部分はほとんどないが、住宅、特に共同住宅は実にややこしいことになっている。
マンション（共同住宅）において容積対象外となるのは以下の各項目。
- 共用廊下、共用階段
- エントランスホール、エレベーターホール（ただしエレベーターの箱の部分は容積対象）
- 駐車場（全体の床面積の５分の１まで）
- バルコニー
- 地下室（全体の床面積の３分の１まで）
つまりマンションは容積対象外となる部分がとても多いので、容積率の数字から想像されるサイズよりもずっと大きなものが建つことになる。
具体的な数字を想定して説明する。ある土地があり、住宅でもオフィスでも建てられるものとする。指定容積率は６００％としよう。
この場合、住宅なら、１フロアあたりの容積対象は７０％×６０％＝４２％ つまり建ぺい率７０％で建てているにも関わらず、容積対象外（図の水色の部分）が多いために、容積対象（図の緑の部分）はたかだか４２％ということになる。１フロアあたり４２％使うということは、６００％÷４２％＝１４ より、１４階建てまでOKということになる。 一方、この土地をオフィスとして使う場合は、１フロアあたりの容積対象は７０％×１００％＝７０％ となるので、６００％÷７０％＝８ より、８階建てまでOKということになる。（実際はエントランスホールやら駐車場やら、その他の容積対象外箇所やらが絡んできてややこしくなる）
同じ土地に同じ建ぺい率、同じ容積率で建てているにも関わらず、マンションなら１４階、オフィスなら８階と差が付くのはこのためだ。
建ぺい率 （けんぺいりつ）
商業地域の建ぺい率は８０％だが、防火地域に指定されている中で耐火建築を建てる場合は建ぺい率は適用されない。大手町・紙屋町の場合はこれに該当するため、建ぺい率の制限はない。つまり敷地いっぱいに建物を建てても構わない（ただし本当に敷地を全部使うと工事ができない） 当地区の場合、だいたい70〜90％程度だと思われる。
街並み誘導型地区計画 （まちなみゆうどうがたちくけいかく）
エリアを区切って地域の実情に合わせた都市計画を決めていく「地区計画」の一種。「壁面後退」「高さ制限」「容積率」「最低敷地面積」「壁面後退部分における工作物設置制限」が記載された地区計画を定めて条例化すれば、前面道路幅員による容積率の低減がなくなるだけでなく、斜線制限を適用除外にすることができる。
前面道路や斜線のために指定容積を使い切れない密集市街地で建て替えを促進する（その代わり壁面後退によって道路空間の幅を広げ、高さ制限で採光を確保する）ことが主目的であるので、1-1-3で書いた街並みのデコボコを解消するには最も適した手法と思われる。
附置義務駐車場 （ふちぎむちゅうしゃじょう）
市条例によって、駐車場整備地区内に建築される一定規模以上の建物について、駐車場の設置を義務づけている。（第3条） 業界ではこれを「附置義務駐車場」と呼ぶ。附置義務駐車場は敷地内に作らねばならないが、どうにも不可能な場合は敷地外（ただし200m圏内）でもよい。（第8条）
ボリュームスタディの手順
今回の検討では実際にどの程度の圧迫感であるか等を見るために、CADを使用した超簡単なモデリングをしています。とは言え、普通ならン百万の仕事になるところをタダでやっているわけですから、あくまで大まかな傾向をつかむ程度のモデリングに過ぎません。どのくらい大まかであるかが分かるよう、今回の作業手順を書いておきます。
- まず国土地理院のサイトから数値地図をダウンロードし、CADに読み込ませ、道路中心線と河川をCAD上でトレースします。
- 住宅地図を見ながら、建物の概形線をCADで描きます。
- 道路幅員については、住宅地図を定規で測って設定値とします。大手町・紙屋町は戦災復興の区画整理事業が行われていますので、道路幅員は一定として差し支えないものと思われます。
- 用途及び階数については、住宅地図の情報をベースに、現地調査の結果も盛り込みました。
- 階高については調べようがないので、大型オフィスビル＝4m、中型オフィスビル＝3.8m、小型雑居ビル＝3.2m のように決めています。立体駐車場などは現地での目測で決めています。大きく外していることはないと思いますが、信頼度は低いです。
- 用途地域等については数年前に購入した都市計画図を使用しています。地区計画の内容については平成18年1月1日時点の都市計画図書の概要を参照しているので、ほぼ最新情報のはずです。
- 斜線規制については、とても手が回らないので、かなり適当です。PH（ペントハウス）も適当。
市役所は当然詳細なデータを持ってるはずですが、さすがに得る手段が無いので、今回はコツコツ手作りです。せめて原爆ドームのCADデータくらいもらえないもんでしょうか…。 |
|
|
|
|
|
目次 [ はじめに｜1.現状分析｜2.解決への提言｜3.シミュレーション｜用語の解説｜マンション問題について ] |
arch-hiroshima トップページ |
|
|
|
|
 |
|
|
|
(CC) arch-hiroshima 2006 著作権について｜連絡先 |
|
|
|
|
